Die Steuerpolitik der Stadt Dortmund erfährt eine klare Zäsur. Eine erst kürzlich eingeführte Regelung wird wieder kassiert. Für Eigentümer und Mieter bedeutet das spürbare Mehrkosten. Die Entscheidung fiel kurz vor Jahresende. Sie wirkt ab 2026. Vor dem Hintergrund einer angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt, die auch in anderen Zusammenhängen thematisiert wird, etwa bei der Frage, warum Dortmund langfristig Wohnraum fehlt, gewinnt der Beschluss zusätzliche Bedeutung.
Inhaltsverzeichnis:
- Einheitlicher hebesatz ab 2026
- Mehrkosten für eigentümer und mieter
- Nebenkosten steigen spürbar
- Gerichtsurteil aus Gelsenkirchen
- Revision und offene perspektive
- Kritik von Haus & Grund Dortmund
Einheitlicher hebesatz ab 2026
Der Stadtrat beschloss am 18. Dezember die Rückkehr zu einem einheitlichen Hebesatz von 800 Prozent ab Januar 2026. Damit endet das Modell getrennter Sätze für Wohnen und Gewerbe, das Anfang 2025 gestartet war. Die Folge sind höhere Belastungen für Wohneigentum. Die Stadt verweist auf Aufkommensneutralität.
Die Verwaltung begründet den Schritt mit rechtlicher Sicherheit. Ab 2026 zahlen alle Grundstücksarten denselben Satz von 800 Prozent. Gewerbeflächen werden entlastet. Wohnimmobilien tragen den Ausgleich. Insgesamt bleibt das Steueraufkommen gleich. Es wird neu verteilt. Die Auswirkungen betreffen damit direkt den Markt, der auch im Zusammenhang mit der Entwicklung des Immobilienmarktes intensiv beobachtet wird.
Die Stadtverwaltung nennt konkrete Zahlen:
- Wohngrundstücke steigen von 625 auf 800 Prozent. Das entspricht einem Plus von 28 Prozent.
- Gewerbeflächen sinken von 1.245 auf 800 Prozent. Das entspricht einem Minus von 36 Prozent.
Mehrkosten für eigentümer und mieter
Für Eigentümer steigen die jährlichen Zahlungen messbar. Die Stadt beziffert die zusätzliche Belastung auf rund 21 Millionen Euro pro Jahr. Dieses Geld fließt nicht zusätzlich in den Haushalt. Es wird lediglich anders verteilt. Parallel dazu wächst das Interesse an neuen Wohnprojekten, was sich auch darin zeigt, dass Baugebiete stark nachgefragt sind.
Nach Berechnungen der Verwaltung ergeben sich folgende Durchschnittswerte:
- Mehrfamilienhaus: 172 Euro mehr pro Jahr
- Einfamilienhaus: 86 Euro zusätzlich pro Jahr
Diese Werte sind Durchschnittszahlen. Je nach Lage, Grundstücksgröße und Bewertung durch das Finanzamt können die Mehrkosten deutlich höher ausfallen.
Nebenkosten steigen spürbar
Vermieter dürfen die höhere Grundsteuer vollständig weitergeben. Die Mehrbelastung landet damit direkt in der Betriebskostenabrechnung der Mieter. Bei einer Wohnung mit 80 Quadratmetern können monatlich fünf bis zehn Euro zusätzlich anfallen. In einzelnen Fällen liegt der Betrag deutlich darüber.
Hinzu kommen weitere Kostensteigerungen. In derselben Ratssitzung wurden auch die Gebühren für Abwasser, Müllabfuhr und Straßenreinigung erhöht. Diese Posten wirken sich ebenfalls unmittelbar auf die Nebenkostenabrechnung aus.
Gerichtsurteil aus Gelsenkirchen
Auslöser der politischen Kehrtwende war ein Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen. Anfang Dezember gaben die Richter vier Klägern aus dem Ruhrgebiet recht. Darunter befand sich auch der Betreiber eines Dortmunder Einkaufszentrums.
Das Gericht stellte dabei drei zentrale Punkte fest:
- Kommunen dürfen unterschiedliche Hebesätze festlegen.
- Diese müssen sachlich und nachvollziehbar begründet sein.
- Allein der Hinweis auf Aufkommensneutralität reicht nicht aus.
Ohne eine Änderung der Regelung hätten Rückzahlungen von bis zu 28 Millionen Euro pro Jahr gedroht. Die Stadt entschied sich daher für einen rechtssicheren Weg.
Revision und offene perspektive
Die Stadt Dortmund legt Revision gegen das Urteil aus Gelsenkirchen ein. Das Verfahren kann sich über mehrere Jahre hinziehen. Unabhängig davon gelten ab Januar 2026 die einheitlichen Hebesätze von 800 Prozent.
Für das Jahr 2025 stellt die Stadt bereits vier Millionen Euro zurück. Diese Summe ist für mögliche Erstattungen an Kläger vorgesehen. Sollte Dortmund vor Gericht Erfolg haben, ist eine Rückkehr zu getrennten Hebesätzen nicht ausgeschlossen. Mehrere Ratsfraktionen haben dies bereits angekündigt.
Kritik von Haus & Grund Dortmund
Der Eigentümerverband Haus & Grund Dortmund hatte vor der Entscheidung eindringlich gewarnt. Geschäftsführer Dennis Soldmann erklärte wörtlich: „Das derzeit größte Problem auf dem Wohnungsmarkt sind nicht die Kaltmieten. Diese werden von den vielen kleinen und mittelgroßen Vermietern in der Regel sehr fair und moderat gestaltet.“
Er ergänzte: „Zum eigentlichen Problem entwickeln sich hingegen die Nebenkosten, die sich seit Jahren immer stärker zu einer zweiten Miete entwickeln.“ Der Verband kritisiert zudem das Land Nordrhein-Westfalen. Dort hätte man Unterschiede zwischen Wohnen und Gewerbe bereits im Bewertungssystem ausgleichen können. Stattdessen liege die Verantwortung nun bei den Kommunen, mit der Folge von Gerichtsverfahren und steigenden Wohnkosten.
Quelle: RUHR24, WEBRIVAIG
FAQ
Was hat der Dortmunder Stadtrat zur Grundsteuer beschlossen?
Der Stadtrat hat am 18. Dezember entschieden, die getrennten Hebesätze für Wohnen und Gewerbe wieder abzuschaffen und ab Januar 2026 einen einheitlichen Hebesatz von 800 Prozent einzuführen.
Ab wann gilt der einheitliche Hebesatz von 800 Prozent?
Der einheitliche Hebesatz gilt ab Januar 2026 für alle Grundstücksarten in Dortmund.
Wie verändert sich die Grundsteuer für Wohngrundstücke?
Für Wohngrundstücke steigt der Hebesatz von 625 auf 800 Prozent, was einer Erhöhung um 28 Prozent entspricht.
Welche Auswirkungen hat die Entscheidung auf Gewerbeflächen?
Für Gewerbeflächen sinkt der Hebesatz von 1.245 auf 800 Prozent. Das bedeutet eine Entlastung von rund 36 Prozent.
Wie hoch sind die jährlichen Mehrkosten für Hausbesitzer?
Im Durchschnitt zahlen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses etwa 172 Euro mehr pro Jahr, bei Einfamilienhäusern liegen die zusätzlichen Kosten bei rund 86 Euro.
Trifft die höhere Grundsteuer auch Mieter?
Ja. Vermieter dürfen die höhere Grundsteuer vollständig über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergeben.
Wie wirkt sich die Erhöhung auf die Nebenkosten aus?
Bei einer Wohnung mit 80 Quadratmetern können je nach Lage und Gebäude monatlich fünf bis zehn Euro zusätzliche Nebenkosten entstehen, in einzelnen Fällen auch mehr.
Warum hat die Stadt Dortmund ihre Entscheidung geändert?
Auslöser war ein Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen, das die bisherigen getrennten Hebesätze als unzureichend begründet einstufte.
Drohten der Stadt finanzielle Risiken ohne die Änderung?
Ja. Ohne Rückkehr zum einheitlichen Hebesatz hätten Rückzahlungen von bis zu 28 Millionen Euro pro Jahr an Kläger gedroht.
Geht die Stadt Dortmund gegen das Gerichtsurteil vor?
Die Stadt legt Revision gegen das Urteil ein. Das Verfahren kann mehrere Jahre dauern.
Könnten später wieder getrennte Hebesätze eingeführt werden?
Falls die Stadt die Revision gewinnt, ist eine Rückkehr zu getrennten Hebesätzen für Wohnen und Gewerbe möglich.
Welche Rückstellungen hat die Stadt für mögliche Erstattungen gebildet?
Für das Jahr 2025 hat die Stadt Dortmund vier Millionen Euro für mögliche Erstattungen an Kläger zurückgestellt.
Wie bewertet Haus & Grund Dortmund die Entscheidung?
Der Eigentümerverband kritisiert die Entscheidung und warnt vor steigenden Nebenkosten, die sich zunehmend zu einer zweiten Miete entwickeln.